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Loteamentos para empreendimentos de alto padrão ou para a construção de casas populares precisam cumprir algumas exigências, antes de receber obras. Obter licença ambiental, ter um estudo de geotecnia do solo e adequação à legislação local são alguns dos procedimentos básicos.

Em seguida, o projeto deve levar em consideração a topografia do terreno, a drenagem e as instalações para saneamento básico, eletricidade e telefonia. Pavimentação e paisagismo também são relevantes. Além da localização, loteamentos se valorizam de acordo com as benfeitorias que agregam e da infraestrutura em seu entorno. É o que garante o arquiteto e urbanista Eduardo Paranhos Coelho, que explica o passo a passo para um loteamento não enfrentar problemas.

Quando se pensa em empreender um loteamento quais exigências devem ser cumpridas antes que as obras iniciem?

Antes de iniciar qualquer obra é preciso obter todas as licenças necessárias para sua execução. Licenciamento ambiental e aprovação na prefeitura municipal são itens básicos a serem cumpridos. Dependendo da complexidade e porte do empreendimento, exigências adicionais podem ocorrer, como, por exemplo, desenvolvimento de estudos ambientais mais detalhados como EIV (Estudo de Impacto da Vizinhança) ou EIA-RIMA (Estudo de Impacto Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental), nos quais são definidas medidas mitigadoras para o impacto a ser gerado.

A etapa de regularização da área (retificação, subdivisão ou unificação) também é muito importante e, por vezes, demorada, principalmente quando envolve retificação. No entanto, havendo essa necessidade, é preciso regularizar a matrícula para que o processo de aprovação seja concluído com base em uma matrícula que descreve a realidade do terreno.

Como funciona a obtenção de licença ambiental, estudos de geotecnia do solo e adequação à legislação local. Esses procedimentos são os mais demorados para se conseguir?

O processo de licenciamento ambiental normalmente é dividido em três etapas:

1. Licença prévia, apresentando os estudos iniciais de ocupação da área.

2. Licença de instalação, apresentando todos os projetos de urbanismo e infraestrutura aprovados pelos organismos competentes.

3. Licença de ocupação, após certificar-se da correta execução das obras. Sem dúvida é uma das etapas mais demoradas de todo o processo de aprovação.

Já os estudos de geotecnia do solo (ou sondagem) são fundamentais para o desenvolvimento dos projetos de infraestrutura. Neles, podemos identificar o tipo de solo, profundidade do lençol freático e existência de rochas. Todas essas informações são muito relevantes para o desenvolvimento dos projetos executivos.

Com relação à legislação, apesar do parcelamento de solo ser regido pela lei federal 6766/79, é sempre importante a análise detalhada da legislação municipal, visto que podem existir exigências municipais mais restritivas que a lei federal.

Loteamentos têm projetos? Caso sim, o que eles envolvem?

Para a aprovação de loteamentos é necessário desenvolver diversos projetos. Entre eles: urbanístico, paisagismo, arborização viária, sinalização viária (vertical e horizontal), pavimentação, rede de drenagem de águas pluviais, rede de esgoto, rede de água, rede elétrica e terraplenagem. Todos os projetos precisam ser aprovados por organismos públicos, seja a prefeitura e suas secretarias ou alguma concessionária, no caso da rede elétrica ou rede de água e esgoto, por exemplo.

Diante deste apanhado, quais os principais custos que compõem a infraestrutura de loteamentos?

Os custos de obra mais significativos são pavimentação, rede elétrica e drenagem. Eventuais medidas mitigadoras exigidas em função do porte do empreendimento também podem ser significativas no custo global da obra.

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